Markedet for erhvervsejendomme i København har i første halvår af 2025 gennemgået markante forskydninger, særligt inden for udlejning af kontorlokaler og øvrige erhvervslokaler. Stigende efterspørgsel i bestemte bydele, nye arbejdsformer og en øget digitalisering af udlejningsprocesser har formet landskabet og skabt nye præmisser for både udlejere og lejere. Fokus for denne analyse er på udlejning – ikke køb – og vi ser nærmere på konkrete tendenser, prisudviklinger og fremtidige perspektiver.
Denne artikel er baseret på ekspertvurderinger, aktuelle data og brancheindsigter, og sigter mod at give et præcist og opdateret overblik over kommerciel ejendom i hovedstaden. Vi anvender også ressourcer fra førende digitale portaler som Ejendomstorvet.dk, Lokalebasen.dk og Nordicals.dk, som spiller en væsentlig rolle i erhvervsudlejning i Danmark.
Markedsstatus i starten af 2025
Den kommercielle udlejningssektor i København har gennemgået markante forskydninger i første halvår af 2025. Både efterspørgslen efter kontorlokaler og lejeniveauerne viser tydelige tendenser – drevet af økonomiske forhold, hybride arbejdsmodeller og krav om bæredygtighed.
Efterspørgsel efter kontorlokaler og erhvervslokaler
Efterspørgslen steg markant i 2024 og fortsætter ind i 2025, drevet af udenlandske virksomheder og teknologiselskaber, som ser København som et skandinavisk innovationscenter. CBRE rapporterede en 15 % stigning i efterspørgslen efter til leje kontor i 2024. Nordicals forventer fortsat stigende efterspørgsel efter fleksible kontorløsninger, især i metronære områder .
Lejeniveauer og prisudvikling
Colliers’ data viser stabile til stigende lejeniveauer i København:
| Område | Primær leje (kr/m²/år) | Ændring 2023–24 |
|---|---|---|
| København CBD – fx Strøget | ~1 950 → ~2 000 | +2,6 % |
| Islands Brygge | ~2 000 → ~2 150 | +4,9 % |
| Nordhavn | ~2 050 → ~2 150–2 300 | +4–6 % |
Primærkontorlejen nåede 2 300 kr/m²/år primo 2025 med en nettostartafkast på ~4 %. Samfundsøkonomisk gav faldende renter og stabil inflation bedre vilkår for udlejning og investeringer .
Tomgang og udlejningsbalance
På trods af stigende priser stiger tomgangen i København til omkring 7,2 % i Q4 2024 – det højeste siden 2022. Dette skyldes, at virksomheder søger mere moderne og bæredygtige lokaler og fraflytter gamle erhvervsejendomme.
Branchespecifikke forskydninger
Nordicals forventer især vækst i industri-, logistik- og lagerlejemål – understøttet af kraftigt fokus på e‑handel og behov for faciliteter tæt på bykernen. Kontorsegmentet oplever en stabilisering, men fortsat præget af høj kvalitetsefterspørgsel.
Ekspertvurdering og rådgivning
- Hyppigere skift til hybrid- og smarte kontormodeller: 60 % af danske virksomheder har vedtaget hybride arbejdsmodeller, hvilket reducerer arealbehov med ca. 25 %.
- “Grøn premium”: Kontorlokaler med BREEAM- eller LEED-certificering er eftertragtede og giver adgang til højere leje.
- Lokationsfordel: Metro-nære områder som Nordhavn, Islands Brygge og Sydhavn fastholder deres position som de mest attraktive kroneområder for nye lejemål.
- Investorklima: Transaktionsvolumen steg til 13,5 mia. kr. i 2024 (+8,9 %) i Københavnsområdet – en tendens, som forventes at fortsætte i 2025 .
Sammenfatning: På begyndelsen af 2025 står vi overfor et marked, hvor priser og efterspørgsel efter kvalitetslejemål i centralt beliggende, bæredygtige erhvervslokaler stiger. Samtidig skaber tomgang i ældre bygninger mulighed for modernisering og genudlejning. Fremadrettet vil virksomheder og investorer have fokus på fleksible, grønne og teknologi-integrerede løsninger – især i centrale zoner nær transportinfrastruktur.
Prisudvikling og lejeniveauer i erhvervslejemål
Prisudviklingen på erhvervslejemål i København i første halvår af 2025 er præget af stigende krav til moderne faciliteter og bæredygtige bygninger. Virksomheder efterspørger i stigende grad kontorer, der understøtter fleksibilitet, energieffektivitet og medarbejdertrivsel.
Centrale områder med stigende priser
Områder som Indre By, Ørestad, Nordhavn og Islands Brygge oplever høj efterspørgsel og deraf stigende lejeniveauer. Det skyldes bl.a. tilgængelighed med kollektiv transport og høj koncentration af erhvervsbyggeri af nyere dato. Ifølge data fra Google Entities forbindes disse lokaliteter med høj aktivitet inden for kontorudlejning og urban udvikling.
Erhvervslokaler i Indre By kan nå op på 2.000–2.300 kr/m²/år afhængigt af energimærkning og facilitetsniveau, mens Ørestad ligger lidt lavere, men i vækst.
Effekten af fjernarbejde og hybridmodeller
Arbejdsmarkedets transformation påvirker direkte markedet for kontorlokaler. Mange virksomheder opererer nu med hybride modeller, hvilket reducerer det nødvendige kontorareal. Samtidig stilles højere krav til indretning og funktionalitet, hvilket skaber en todeling i markedet:
- Ældre kontorlejemål uden opgraderinger kæmper med stigende tomgang.
- Nybyggede eller nyrenoverede kontorer med gode energimærker (A eller B) og adgang til fællesfaciliteter opnår “green premiums” og lav tomgang.
Søgninger og interaktioner med Google-registrerede enheder som LEED-certificering, BREEAM, energimærke, og bæredygtigt byggeri er steget ifølge Google Trends – hvilket viser et markant skift i lejernes prioriteringer.
Stabilisering af markedslejen
Eksperter fra erhvervsportaler som Ejendomstorvet.dk og Lokalebasen.dk bemærker, at markedslejen i København har fundet et stabilt niveau efter volatilitet i 2022–2023. Det forventes dog, at der i andet halvår af 2025 vil ske differentiering mellem topmoderne og ældre erhvervsejendomme.
For kommerciel ejendom uden modernisering er det nødvendigt at tilpasse prisstrategien for at opnå genudlejning. Mange udlejere investerer nu i opgraderinger og energiforbedringer, hvilket både hæver ejendommens værdi og mindsker tomgangen.
Nye projekter og byudviklingsinitiativer i København
København befinder sig i en afgørende fase af sin erhvervsmæssige transformation, hvor offentlige og private aktører intensiverer investeringer i moderne erhvervsejendomme og kontorlokaler. Byens udviklingsstrategi, især gennem projekter som Lynetteholm, udviklingen af Nordhavn og fremdriften i Ørestad, viser en klar politisk og markedsmæssig vilje til at skabe fleksible, bæredygtige og fremtidssikrede erhvervslokaler tæt på infrastruktur og kollektiv transport. Disse områder – alle identificeret af Google som urbaniseringszoner med høj aktivitet – tiltrækker både store virksomheder og startups, som efterspørger energieffektive lejemål, med faciliteter der matcher nutidens arbejdskrav. Mange ejendomsudviklere fokuserer nu på opførelsen af kontorbyggeri i energiklasse A, udstyret med solceller, grønne tage og intelligente energistyringssystemer. Det gælder blandt andet nye kontorklynger i Nordhavn og Teglholmen, hvor bæredygtighed er integreret i både arkitektur og drift.
Derudover ser vi en stigende tendens til konvertering af ældre ejendomme – fx tidligere industrihaller og administrationsbygninger – til moderne kontor- og erhvervslokaler. Disse transformationer bidrager ikke blot til at udvide udbuddet, men også til at revitalisere områder, som tidligere lå uden for markedets kerneinteresse. I takt med at virksomheder lægger vægt på certificerede bygninger, fx BREEAM eller DGNB, bliver disse projekter attraktive både for lejere og investorer. Kommunen støtter denne bevægelse gennem lokalplaner, der fremmer blandet anvendelse og tilgængelighed.
Ud over selve byggeriet spiller også det urbane miljø en rolle. Adgang til cykelinfrastruktur, grønne områder og servicetilbud vægtes højt blandt lejere, hvilket igen presser udviklere til at tænke helhedsorienteret. Den fremadstormende digitale infrastruktur i hovedstaden – herunder 5G-dækning og IoT-integrerede ejendomsløsninger – bidrager yderligere til at positionere København som en af Nordeuropas mest attraktive byer for kommerciel ejendom.
Samlet set viser første halvår af 2025, at København ikke blot imødekommer markedets krav, men aktivt former fremtidens erhvervsejendomme gennem målrettede projekter og bystrategisk planlægning. For virksomheder, der søger moderne og fremtidssikrede lejemål, er der nu et hidtil uset udvalg i byens mest dynamiske kvarterer, hvor kvalitet, beliggenhed og bæredygtighed går hånd i hånd.
Forventninger til 2. halvår af 2025
Ind i andet halvår af 2025 forventes erhvervsejendomsmarkedet i København at bevæge sig i retning af øget differentiering og tilpasning. Virksomheder søger fortsat fleksible og bæredygtige løsninger, hvilket vil sætte yderligere pres på udlejere med ældre bygningsmasse, hvor energistandarder og indretningskvalitet ikke matcher nutidens krav. Ekspertvurderinger fra førende aktører som Nordicals og Colliers peger på, at segmentet for high-end kontorlokaler vil opleve fortsat vækst, mens mindre attraktive lejemål må konkurrere på pris og tilpasningsevne.
Makroøkonomisk stabilitet, kombineret med faldende inflation og forventeligt rentefald, vil fremme investeringer i kommerciel ejendom – særligt for udviklere, der satser på grønne teknologier og fleksible kontorarealer. Københavns fortsatte vækst som nordeuropæisk erhvervshub styrkes yderligere af en politisk linje, der prioriterer klimaansvar og digitalisering – to faktorer, der også vejer tungt i lejernes beslutningsgrundlag. Vi kan desuden forvente en stigende anvendelse af AI-baserede værktøjer til at matche erhvervslokaler med virksomheders præferencer og arbejdsmønstre.
Samtidig vil udbuddet af nyopførte og transformerede kontorlokaler i områder som Sydhavn, Amager Strand og Gladsaxe skabe nye konkurrencezoner uden for de traditionelle hotspots. Lejeniveauerne vil forblive stabile i premiumsegmentet, men justeres nedad i ejendomme uden bæredygtighedsprofil eller adgang til moderne faciliteter.
Konklusion
Første halvår af 2025 har markeret en afgørende fase for markedet for erhvervsejendomme i København. Udviklingen peger klart i retning af et mere selektivt og kvalitetsorienteret udlejningsmarked, hvor energieffektivitet, fleksibilitet og bynær placering bliver de afgørende parametre. For aktører i branchen – såvel udlejere som lejere – er det afgørende at forstå de strukturelle forskydninger og investere i løsninger, der matcher fremtidens behov. Ældre lejemål vil kræve modernisering for at kunne konkurrere, mens nye erhvervsbyggerier bør tænkes i samspil med byens grønne og digitale ambitioner.
Som det fremgår af analysen, er det ikke længere nok blot at tilbyde kvadratmeter – markedet efterspørger helhedsoplevelser, som understøtter virksomheders værdier og medarbejdernes trivsel. For virksomheder, der overvejer at etablere sig eller flytte i 2025, er det afgørende at handle strategisk og udnytte de muligheder, som det nuværende marked tilbyder.
